La construction de votre maison est sans doute l’un des actes les plus importants de votre vie, et constitue certainement l’investissement primordial que vous réaliserez. Alors ne vous engagez pas à la légère et choisissez en toute connaissance de cause le professionnel sur lequel reposera la réalisation de votre projet. Plusieurs types de contrat peuvent être utilisés pour faire construire une maison individuelle, mais parmi tous ces contrats un seul est réglementé par une loi d’ordre public et vous apporte tous les avantages de sécurité technique et financière : il s’agit du contrat de construction d’une maison individuelle.
Le constructeur est un professionnel, dont la mission est d’assurer la construction d’une maison conformément aux souhaits du maître de l’ouvrage. Sa mission est étendue puisqu’elle commence à la conception du projet et ne s’achève qu’à la réception de la maison. Le constructeur dispose ainsi d’une vision d’ensemble du projet et est à même de conseiller au mieux le maître de l’ouvrage.
Par ailleurs, le maître de l’ouvrage peut mandater le constructeur dans le but de réaliser certaines démarches : obtention de la garantie dommages-ouvrage, du permis de construire. Enfin, il appartient au constructeur de réaliser ou de faire réaliser par diverses entreprises sous son entière responsabilité l’ensemble des travaux.
Pour le maître de l’ouvrage, ce système présente l’avantage de la simplicité puisque pour mener à bien son projet, il lui suffit d’entrer en contact avec une seule personne, le constructeur, qui est un professionnel averti qui se chargera à sa place de toutes les démarches administratives et juridiques nécessaires pour réaliser la construction projetée.
Une fois le contrat et la notice descriptive remplis et signés par les parties, ces documents, accompagnés des plans de la maison et d’une notice d’information, sont envoyés au maître de l’ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter du lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée, le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter. Pour cela, il lui suffit d’envoyer, avant l’expiration de ce délai, une lettre recommandée, dans laquelle il informe le constructeur qu’il ne souhaite plus donner suite au projet de construction. La rétractation produit tous ses effets quel que soit le motif de renonciation. Le maître de l’ouvrage, lorsqu’il reçoit ces documents par lettre recommandée doit utiliser ce délai de 7 jours pour les lire attentivement et contrôler que les mentions qui y sont insérées correspondent à ce qu’il souhaite.
Le maître de l’ouvrage qui s’adresse à un constructeur de maisons individuelles ne dispose en général d’aucune compétence particulière sur le plan juridique, financier et technique. C’est pourquoi, afin de le protéger contre les dangers de certains engagements irréguliers, le législateur a instauré un contrôle préventif de la régularité du contrat.
Lorsque le maître de l’ouvrage finance la construction de sa maison par l’intermédiaire d’un prêt, la loi impose au prêteur de contrôler la régularité du contrat. Avant d’émettre une offre de prêt, le prêteur doit donc vérifier la présence dans le contrat des diverses mentions obligatoires. Si une des mentions obligatoires de l’article L 231-2 du CCH ne figure pas dans le contrat qui est soumis au prêteur, celui-ci doit refuser d’émettre l’offre de prêt demandé.
Grâce à ce contrôle préventif, le maître de l’ouvrage est assuré que le contrat de construction de maison individuelle qu’il a signé comporte toutes les mentions obligatoires imposées par la loi.
Par ailleurs, avant de débloquer les sommes prêtées au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le prêteur doit au préalable vérifier que le constructeur a bien obtenu une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délais convenu.
La loi du 19 décembre 1990 réglemente le régime des acomptes pouvant être exigés par le constructeur avant l’ouverture du chantier.
Ainsi, en cas de défaillance du constructeur avant l’ouverture du chantier, le maître de l’ouvrage a la certitude d’obtenir remboursement des acomptes versés.
Afin de protéger l’accédant à la propriété d’un bien immobilier en cours de construction, la loi et le décret d’application ont fixé le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction. C’est pourquoi, seul l’achèvement de certains travaux autorise le constructeur à demander au maître de l’ouvrage le paiement d’ appels de fonds dont le montant ne peut pas dépasser undd pourcentage du prix convenu.
Le maître de l’ouvrage est ainsi assuré que les sommes versées au constructeur correspondent à l’avancement des travaux.
Le contrat de construction de maison individuelle comporte trois délais distincts. Des sanctions spécifiques existent si le constructeur ne respecte pas ces délais. Notamment, si le constructeur ne livre pas la maison au terme du délai de réalisation des travaux, il est tenu de verser des pénalités de retard, qui s’élèvent à 1/3000eme du prix convenu par jour de retard.
Pour pouvoir ouvrir le chantier, le constructeur doit obligatoirement avoir au préalable obtenu une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur en cours de construction, le garant est tenu de terminer la construction conformément aux termes du contrat de construction.
Grâce à cette garantie, le maître de l’ouvrage est assuré que, malgré les éventuelles difficultés rencontrées par son constructeur, sa maison sera achevée aux prix et délais convenus.
Selon l’article L 231-1 du CCH « toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage » un contrat de construction de maison individuelle. Ce contrat s’impose dès lors qu’une personne, propriétaire d’un terrain, souhaitant y faire construire une maison, confie l’établissement des plans, ainsi que la réalisation, même partielle, des travaux à un même professionnel.
Le contrat de construction de maison individuelle est réglementé par une loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions sont impératives. Cette loi comprend de nombreuses dispositions en faveur des accédants à la propriété d’une maison individuelle et les protège ainsi de manière efficace. Cette protection est assurée par une réglementation impérative du contenu du contrat et du déroulement de l’opération de construction.
Une fois le contrat signé, le constructeur doit l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l’ouvrage accompagné d’une notice descriptive, des plans et d’une notice d’information. A compter du lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée, le maître de l’ouvrage peut se rétracter dans un délai de 7 jours.
Le contrat mentionne le coût global de la construction à réaliser en distinguant : - d’une part le prix convenu, qui englobe les travaux devant être réalisés par le constructeur et les prestations à sa charge tels que l’élaboration du dossier de permis de construire, le coût de la garantie de livraison, - et d’autre part le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage s’est éventuellement réservé l’exécution. Ainsi, au jour de la signature du contrat, le maître de l’ouvrage connaît le coût total de la maison qui sera réalisée. Cela lui permet de monter un plan de financement précis s’adaptant au mieux à son budget.
Le prix convenu est forfaitaire et définitif. Ce prix peut être révisé selon des modalités très précises d’après la variation de l’indice BTO1.
Le prix est payé en fonction de l’avancement des travaux d’après une grille précise et réglementée. Si le constructeur a souscrit une garantie de remboursement, il peut demander le paiement de 5 % du prix convenu à la signature du contrat et 5 % à l’obtention du permis de construire. L’échelonnement du prix est ensuite le suivant :
Le solde du prix est également payable dans des conditions réglementées.
Le contrat de construction de maison individuelle indique obligatoirement sous quel délai le constructeur doit, à compter de l’ouverture du chantier, réaliser l’ensemble des travaux de construction et procéder à la réception de la maison. A défaut de respecter ce délai, le constructeur est tenu de verser des pénalités de retard, dont le montant ne peut être inférieur à 1/3000eme du prix convenu par jour de retard.
Avant de commencer les travaux, le constructeur doit au préalable avoir obtenu auprès d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurance une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délai convenus. Cette garantie a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage contre la défaillance du constructeur en cours de construction, puisque le garant a dans ce cas l’obligation :
1 Le contrat de construction d’une maison individuelle est strictement encadré par une loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions sont d’ordre public.
2 Un interlocuteur professionnel unique : le constructeur.
3 Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui signifiant le contrat signé, le client bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours durant lequel il peut se rétracter.
4 Le contenu du contrat est contrôlé par le prêteur qui vérifie que toutes les clauses obligatoires y sont bien mentionnées.
5 Lors de la signature du contrat, le client connaît le coût total de son projet de construction. Ce prix est définitif, c’est à dire qu’il ne peut être modifié en cours de construction que d’un commun accord entre les parties.
6 Si un acompte est remis au constructeur lors de la signature du contrat, celui-ci doit souscrire une garantie de remboursement, qui prendra effet si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu ou si le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.
7 La révision du prix est encadrée puisque la loi fixe deux modalités de révision de prix en fonction de l’évolution de l’indice BT 01.
8 Les paiements sont réglementés. En effet, la loi fixe le pourcentage maximum du prix convenu pouvant être exigé par le constructeur à chaque stade de construction.
9 Le constructeur s’engage à réaliser l’ensemble des travaux de construction dans un délai fixé au contrat. En cas de retard, il est tenu de verser des pénalités de retard.
10 Une fois le chantier ouvert, le client est assuré qu’en cas de défaillance du constructeur, sa maison sera achevée aux prix et délais convenus grâce à la garantie de livraison qui est obligatoire dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.
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